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商品房按揭买卖合同纠纷

基本案情

2009年6月8日，李某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，合同约定李某购买某房地产公司开发的某小区建筑面积163.2平方米的商品房一套，每平方米11000元，总价款1632000元。付款方式为李某首付62800元，余款向银行办理按揭。合同签订后，李某依约支付了首付款62800元，并支付了相应的税费。同时李某向某房地产公司要求提供了按揭贷款的全部手续，后因贷款没办下来，银行即把贷款的相关资料退还给了某房地产公司委托的售房代理公司。某房地产公司在未就如何支付余款的情况下，于2010年6月4日向李某发出解除合同通知书，李某不服，遂向法院提起诉讼，并在审理中对剩余房款在某公证处进行了提存。

法院判决

管辖法院经审理认为，李某与某房地产公司签订的《商品房预售合同》不违背法律规定，为双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应自觉履行合同。合同签订后，李某向某房地产公司提交了办理按揭贷款手续的相关资料，但在银行退还按揭贷款资料后，某房地产公司在未通知李某，且未与李某协商的情况下，直接发出解除合同通知书，显然不妥。在审理过程中，李某对余款依法办理了提存，已履行合同约定的付款义务，李某请求确定解除合同通知书无效理由正当，应予支持。遂判决某房地产公司发出的解除合同通知书无效，并在判决生效后十日内向李某支付合同约定房产。

律师点睛

本案是商品房买卖过程中没有成功办理按揭贷款手续所引起的商品房买卖合同纠纷，在实践中，由于多数商品房买卖均采取按揭贷款方式，故此种类型的纠纷较为常见。根据《合同法》规定，合同解除有法定解除与约定解除两种，在商品房买卖合同没有将该情形作为合同解除情形时，当事人一方解除合同应符合《合同法》规定的合同解除情形方能解除，否则将构成违约，应向另一方承担违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。由此，当事人是否可以解除合同主要在于因不能办理银行按揭是否导致买卖合同无法继续履行，假如买方在不能通过银行办理按揭贷款的情况下，仍可通过其他途径筹集并支付余款，则合同应继续履行。就本案而言，李某已通过公证提存的方式表示继续履行合同，则某房地产公司应继续履行交付房产的义务，并为李某办理房地产权证。